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8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》（以下簡稱《通知》），存量房貸利率下調(diào)靴子落地，符合市場普遍預(yù)期。我們認(rèn)為，此項政策的出臺正當(dāng)其時。

首先，存在下調(diào)存量房貸利率的客觀必要性。根據(jù)央行數(shù)據(jù)，今年上半年個人住房貸款累計發(fā)放3.5萬億元，較去年同期多發(fā)放超過5100億元，對住房銷售支持力度明顯加大。但數(shù)據(jù)顯示，6月末個人住房貸款余額比去年同期減少2600億元。這主要是因為部分居民提前償還存量房貸，甚至出現(xiàn)了一些違法違規(guī)的“轉(zhuǎn)貸降息”現(xiàn)象。

2022年新發(fā)放居民房貸加權(quán)平均利率大幅下行，第四季度降至4.26%，而此前房地產(chǎn)市場火熱期間發(fā)放的存量房貸利率水平普遍在5.0%至6.0%之間。這就意味著當(dāng)前新、老房貸利率之間的差距約在0.8至1個百分點，成為去年末以來出現(xiàn)一些“提前還貸”“轉(zhuǎn)貸降息”現(xiàn)象的直接原因。這在一定程度上沖擊了房貸市場秩序。更為重要的是，如果存量房貸利率高懸會制約新發(fā)放居民房貸利率的下調(diào)空間，可能會引發(fā)更大規(guī)模的“提前還貸”。而持續(xù)下調(diào)新發(fā)放居民房貸利率，又是當(dāng)前降低居民購房成本、扭轉(zhuǎn)樓市預(yù)期的關(guān)鍵一招。

其次，從過往經(jīng)驗來看，曾經(jīng)出現(xiàn)過存量房貸利率下調(diào)以支持樓市的先例。2008年10月，央行決定將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限由貸款基準(zhǔn)利率的0.85倍擴大至0.7倍；最低首付款比例下調(diào)為20％。隨后，多家銀行宣布對符合條件的存量房貸利率從八點五折降到七折，降幅約1個百分點。這些政策對扭轉(zhuǎn)當(dāng)時樓市下滑勢頭起到了關(guān)鍵作用。

實際上，此前政策面的提法已由最初的“支持和鼓勵”，調(diào)整為“指導(dǎo)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率”；8月18日央行等3部門召開金融支持實體經(jīng)濟和防范化解金融風(fēng)險電視會議，提出要“統(tǒng)籌考慮增量、存量及其他金融產(chǎn)品價格關(guān)系”，主要指向當(dāng)前存量居民房貸利率與新發(fā)放居民房貸利率及理財收益率相差偏大的問題?；诖?，市場對于下半年將降低存量房貸利率已經(jīng)形成了較為一致的預(yù)期，關(guān)鍵是下調(diào)幅度。

《通知》規(guī)定，（置換存量貸款的）新發(fā)放貸款利率水平在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。按照這一規(guī)定，預(yù)計存量首套房貸利率平均降幅會在0.5至0.6個百分點左右。截至今年上半年，存量房貸規(guī)模約為38.6萬億元，按照其中70%—80%為首套房貸測算，若利率下調(diào)0.5個百分點，銀行利息收入相應(yīng)每年可能減少約1500億元，約占2022年商業(yè)銀行凈利潤總額的6.5%。對于銀行在利息方面的損失，可通過引導(dǎo)銀行適度下調(diào)存款利率等方式來部分彌補，而且現(xiàn)在也具備這樣的條件。

再次，當(dāng)前下調(diào)存量房貸利率具備較好的現(xiàn)實可行性。根據(jù)存款利率市場化調(diào)整機制，存款利率將參考以10年期國債收益率為代表的債券市場利率和以1年期LPR報價為代表的貸款市場利率合理調(diào)整。這意味著在6月和8月1年期LPR報價下調(diào)，以及近期10年期國債收益率持續(xù)下行推動下，新一輪存款利率下調(diào)過程或?qū)㈤_啟。據(jù)了解，部分銀行已于近期開始降低部分期限定期存款利率。這將緩解銀行凈息差收窄壓力，在持續(xù)降低實體經(jīng)濟融資成本的同時，推動銀行較快下調(diào)存量房貸利率。考慮到當(dāng)前儲蓄存款余額約為131萬億元，如果儲蓄存款利率平均下調(diào)0.15個百分點，即可為銀行每年節(jié)省利息支出約2000億元。從這個角度看，當(dāng)前下調(diào)存量房貸利率的條件已經(jīng)成熟。

我們認(rèn)為下調(diào)存量房貸利率是一項較有力的舉措，能夠在較大程度上改善樓市預(yù)期，推動房地產(chǎn)行業(yè)在下半年盡快實現(xiàn)軟著陸，取得經(jīng)濟社會的綜合效果。（作者分別是東方金誠首席宏觀分析師，高級分析師）

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