上個周末，隨著上海、北京先后宣布執行"認房不認貸"政策，一線城市全部都表態了。

本周，幾大國有銀行也都官宣開展存量房貸利率調整工作。當利好消息接連不斷，市場表現怎么樣？多重刺激之下，樓市會否迎來拐點？

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新政實施一周 樓市表現如何？

這幾天，中介公司工作人員王道樂感受到的最大變化是，約客戶的成功率變高了。相較于以往電話另一端的遲疑，現在的客戶愿意出來看房，也有不少主動來添加經紀人好友。數據似乎也印證了他的感受。剛剛出爐的二手房成交數據顯示，8月份上海成交二手房1.4萬套，是自3月份連續下行以來的首次環比增長。

對此，上海太平洋房屋總部業務管理中心總監董延平告訴記者，剛剛過去的這一周，他們的交易量增長了近50%。從區域上來看，浦東、閔行和松江區的增長最為明顯；從房屋類型上來看，新房購買者的增量則要多于二手房的購房者。

在易居研究院研究總監嚴躍進看來，"‘認房不認貸’能夠實際上降低首付和房貸利率，對購房者有重要的影響，上海市作為全國最大的房地產市場，新政策的施行有助于進一步降低購房成本，能夠進一步釋放合理住房消費需求，后續對房地產市場，尤其是上海的交易行情有十分積極的意義"。

據易居研究院分析，目前上海市的新房平均總價大概為500萬元左右，在"認房不認貸"政策執行前，二套房的最高首付比例為70%，即首付款需要350萬元。而按照現在新政策，若納入到首套房的認定范疇，那么首付款大約需要175萬元。據此對比，首付款直接減少了175萬元，相當于房價款的35%。

同時，在納入首套房標準后，房貸利率等也都一并下調。當前上海二套房利率為5.25%，按照貸款本金200萬元、30年期等額本息計算，其利息總支出約為198萬元，月供約為11044元/月。若按新的政策，其利率為4.55%，其利息總支出約為167萬元，月供約為10193元/月。對比來看，利息總支出減少近31萬元，月供減少約851元/月。

相比于新房市場的"立竿見影"，上海二手房市場出現了新的特征，即掛牌量明顯增加。據上海鏈家方面提供的數據顯示，上周末新增掛牌量較之前增加了65%左右，周末成交量也相比于之前增加70%左右。

"金九銀十"可期 不必擔心市場過熱

被業界稱為"超預期"的利好政策帶動了樓市的活躍度。傳統意義上的"金九銀十"能否再現？業內給出的答案是，值得期待。

在嚴躍進看來，9月到12月是樓市每年沖刺的關鍵期，尤其每年9月、10月是樓市的銷售旺季，素有"金九銀十"的說法，這一階段一線城市的樓市表現對全國市場影響非常大。此次一線城市紛紛官宣執行"認房不認貸"政策，從短期看，讓樓市"暖意"初現，對于其他城市也具有一定的引導意義。盡管，眼下很多"立竿見影"的成交都屬于此前已經看房但一直在"等風來"的客戶，他們只待政策落地就達成成交，但接下來幾個月，樓市表現"相當值得期待"。

樓價會否就此開啟"飛漲模式"？對此，上海中原地產市場分析師盧文曦表示，"市場不會過熱"。

由于在新政出臺前，上海樓市的成交狀態實際上是偏冷的。據中指監測數據，上海新建商品住宅（不含保障房）已連續兩月成交低于5000套，而二手房已連續4個月成交低于"榮枯線"。對于房地產交易來說，有一個最重要的原則是"量在價先"——當交易量還未達到"及格線"的時候，價格自然不會"暴走"。

在復旦發展研究院講師、復旦大學金融研究院兼職研究員楊秋怡看來，"金九銀十"時間段內不會發生房價暴漲的另一個重要因素是，疫情后，全國居民人均可支配收入增速有所放緩，這可能購房者會比過去更加"糾結"。

嚴躍進也指出，調控是動態的，政策的"加減法"是根據市場反應而定，不會出現市場"過熱"的情況。他表示："這次放松是有節奏、有步驟的放松，比如目前是已經放松限貸，而一線城市的限購還是未松動的，所以‘金九’之前密集出臺政策也是在試探市場的反應。如果市場回暖可以符合預期，那么后續政策的寬松尺度是可以再調節的。所以，從這一點來說，政策是在‘動態調整’，并不是一下子全部放開，因而也不會引發市場過熱的情況。"

長三角頻頻出手 健康的房地產市場如何建立

為了讓樓市平穩、健康發展，長三角的管理部門有多拼？據統計，2023年上半年，中國超過百城出臺了房地產政策，總數超過300條。而以上海、杭州和合肥為代表的37個長三角城市發布了超過70條穩樓市政策，占比接近四分之一。

大部分政策都覆蓋全省或全市。像安徽省在全省全面推行二手房交易"帶押過戶"登記模式，以優化二手房交易流程。也有像杭州市的，政策精準到部分城鎮，甚至街道。

大部分政策著眼點在于降低購房門檻、保障購房者權益，而合肥積極探索商品房銷售按套內面積計價、推進商品房"現房銷售"試點等十條舉措，也備受關注。

楊秋怡表示，作為房地產市場熱度最高的地區之一，長三角地區在樓市調控中一直扮演著重要角色，在政策創新性、精細化等方面進行了諸多探索。未來，隨著國家經濟持續發展，城鎮居民收入水平提高，人們對美好居住生活的向往不斷升級，對改善居住條件的需求亦將不斷擴大。

此外，隨著長三角區域內城鎮化進程持續推進，大量農村人口走向城鎮，剛性購房需求隨之產生。未來推動房地產市場平穩健康發展，要把更多注意力和精力放在居民剛性和改善性住房需求上，從這兩個重要方面打開想象空間，才能更好修復市場預期、提振市場信心。

（看看新聞Knews記者 秦揚軻 陳怡）

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