劉偉/發自北京

2023年上半年，房地產市場總體呈現企穩態勢。

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國家統計局此前公布的《2023年上半年全國房地產市場基本情況》顯示，上半年全國房地產開發投資58550億元，同比下降7.9%；商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%；商品房銷售額63092億元，增長1.1%。

房地產市場銷售、開發投資和房地產開發企業到位資金等主要指標，在今年上半年均比去年全年出現改善。

不過，具體來看，房地產開發投資增速降幅擴大，商品房銷售同比降幅進一步擴大等問題不容忽視。與此同時，關于提前還貸、存量房貸利率調整等問題也受到市場普遍關注。

時間進入8月尾聲，上市公司迎來年中報告集中發布期。多家金融機構高管在年中業績發布會上提及對房地產市場、金融和企業經營的看法，也回應了多個市場關切問題。

建設銀行首席財務官生柳榮：

存量房貸利率有下行壓力

8月24日，中國建設銀行舉行2023年中期業績發布會。在發布會上，建設銀行有關負責人就提前還貸、存量房貸利率等多個住房相關熱點話題進行了回應。

關于存量房貸利率重定價的問題，建設銀行首席財務官生柳榮表示，此前人民銀行有關部門負責人提到，存量住房貸款利率可以按市場化原則重新商定，這確實對于各家銀行的利潤都會產生影響。目前監管部門的具體細則還沒推出，各家銀行也在互相溝通，現在進行測算還是有一定的難度，總體上肯定會有一定的下行壓力。

關于個人住房貸款提前還貸的問題，建設銀行副行長李運表示，近幾個月，新受理的提前還款需求總體上已經趨于穩定，相比四月份的峰值下降了不少。建行將繼續做好相關服務，同時多措并舉來推動零售信貸的高質量發展。

建設銀行董事長田國立表示，下一步，建設銀行將繼續參與房地產發展的新模式，也就是“租購并舉”住房制度建設，積極為特大、超大城市城中村改造提供配套服務，配合各地政府住房保障等需求，因地制宜地提供建設銀行解決方案。

平安銀行行長特別助理蔡新發：

提前還貸比例回歸正常水平

在8月24日的中期業績發布會上，平安銀行高管團隊回應了諸多市場關切。

針對提前還貸的相關情況，平安銀行行長特別助理蔡新發表示，整個行業的提前還貸從去年底開始上升，到今年一季度和二季度交替時達到高峰，而到了6、7月份又回落至去年三季度時的正常水平。提前還貸最高時比正常時高一倍，正常的提前還款可能低于1%，最高時也不到2%，現在提前還款又低于1%了。

針對房地產貸款風險，平安銀行半年報顯示，截至6月末，其房地產業發放貸款和墊款的不良率為1.01%，比去年末下降0.42 個百分點。

平安銀行副行長郭世邦表示，過去幾年，銀行篩選了優質的房地產項目，且持續強化管理；其次，銀行還有智慧風控系統，其中的智慧預警發揮了重要作用，這一功能可以讓銀行提前識別客戶風險，并采取行動，預警的準確率超90%；此外，全行上下的風險意識較強，行動比較一致，因此，目前該行整體房地產資產質量較好。

郭世邦進一步表示，目前，房地產領域政策暖風不斷，但他們仍采取審慎措施，盯政策，且觀察市場變化，然后才是調整風險政策。“如果后續房地產政策形勢發生變化，我們的策略也會調整。”

中信銀行副行長、風險總監胡罡：

短期內房地產風險仍在逐步出清

8月25日，中信銀行舉行2023年半年度業績發布會。

中信銀行副行長、風險總監胡罡表示，從目前房地產市場的形勢來看，政策面已經實施了優化調整，政策面大幅改善。但從市場層面來看，整體銷售不及預期且區域兩極分化相對嚴重。

他強調，從長期來看，房地產仍然是中國國民經濟的支柱產業，一定會健康發展；從短期來看，房地產風險仍在逐步出清過程中，中信銀行將高度關注政策面的變化及市場銷售情況的改善。

在談及該行房地產風險情況時，胡罡表示，從對公情況來看，主要有以下六大特點：一、采取白名單準入，并由總行審批；二、從區域分布上，一線和二線城市的余額占90%；三、從擔保情況來看，95%貸款有抵押物，98%抵押物在一二線城市、長三角、珠三角區域，5%的信用貸款集中在頭部房企；四、對公房地產的貨值覆蓋比較高，達2:1；五、撥備充足，目前房地產領域撥備覆蓋率7.31%，較年初增長1.2個百分點；六、對房地產開發貸管理較為嚴格。

胡罡介紹，中信銀行對涉房資產為3697億元，比年初下降了38億元。其中擔險線資產是447億元，比年初下降37億元；承銷規模429億元，比年初下降101億元。

中國人壽副總裁趙國棟：

督促遠洋集團竭力平穩經營和化解風險

8月24日，中國人壽舉行業績發布會，回應了諸多市場熱點問題。

中國人壽在地產領域受到關注的是遠洋集團對其影響，中國人壽為遠洋集團第一大股東，持股比例29.59%。

中國人壽副總裁兼董事會秘書趙國棟表示，中國人壽高度關注遠洋集團經營情況和近期面臨的風險狀況。一方面，對于遠洋集團近年來在全力以赴保交樓、保民生、保穩定方面以及償還債務等方面做出的艱苦努力和不易的成績，公司表示贊同；另一方面，中國人壽認真履行股東職責，督促遠洋集團竭盡所能平穩經營和化解風險。他表示，中國人壽持有遠洋集團的股份屬于財務性投資，其項目對公司的總體的投資資產的影響可控。

市場關注同時保險公司在房地產領域的投資情況和相應風險。

中國人壽副總裁劉暉表示，中國人壽對房地產全口徑的持有敞口較小。在二級市場中，涉及房地產股票敞口在總資產的占比小于0.4%，涉及地產債券的敞口占比小于0.2%，涉及地產的信托、保險債權計劃等非標產品敞口占總資產的占比低于0.6%。

此外，中國人壽還持有實物資產類不動產，主要為投資性不動產和自動性不動產，均為商業不動產，不包含住宅，這類資產在總資產中的比例是3%左右。

劉暉分析，成熟的商業地產有穩定的現金流，能夠跨越周期實現保值增值，同時抵御通脹、抵御波動，與其他品種相關性較低，是保險等長期資金的重要配置品種，在組合中配置一定的不動產實物資產有利于保險資金長期獲得穩健回報。國外保險公司對于不動產配置一般會在10%左右，國內保險公司目前對于商業不動產等實物資產的配置比例仍比較低。

她回應當前部分商業地產出租率較低下的地產投資策略時表示，這屬于市場短期波動，中國人壽會通過選擇更加核心的資產，更好地匹配長期收益的要求。劉暉介紹，目前該公司整體不動產配置的息類收入非常穩健，高于固收資產的配置收益率。

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