這幾天，關于“認房不認貸”的政策推進，終于又有了一些進展。

8月25號，住建部等三部委聯合發文，推進“認房不認貸”政策落地，并且延長了換購住房減免個稅的期限至2025年底。

(資料圖片僅供參考)

然而，此時距離住建部倪虹部長表態，已經過去了一個月了。

并且，當時提及的另外兩項措施“降首付比例”和“貸款利率”，依然還沒有動靜。甚至8月份公布的5年期LPR也繼續保持不變。可以看出，高層對于刺激樓市的態度，依然是非常謹慎和曖昧的。

而一線城市的態度，更加耐人尋味。據悉，深圳部分銀行表示，“認房不認貸”政策可能不會發文，而是直接執行。也就是說，就算有利好政策出來，也并不打算大張旗鼓。

這跟之前明源君說過的判斷一致，那就是：

當前房地產的主線，根本不是「救市」，而是「改革」。

怎么改？

一是租售并舉，建立保障住房體系。也就是我們說過很多次的，供給側結構改革。保障性租賃住房和共有產權房，都在加速。

二是從“大開發”模式，向“大資管”模式轉型。也就是對存量物業的改造升級、運營升級、經營模式升級。

不同于購房政策松綁的遮遮掩掩，有關地產新模式的政策制定和出臺，可以說是相當的雷厲風行。

2022年中央及地方累計出臺住房租賃相關政策160余次，近30個省市發布了加快保租房發展的實施方案及細則。

例如，年初的住房租賃「金融17條」，央行和銀保監會針對長租公寓的資金成本問題，給出了全方位的支持。幾乎覆蓋了建設、購買、運營、退出各個環節，一攬子給長租公寓企業掃除了所有障礙。

在這些扶持之下，租賃住宅的熱度也快速上升。今年上半年，頭部企業的擴張速度明顯提升，大量新的租賃品牌，扎堆入市。

上半年，TOP30集中式長租公寓累計開業規模96.43萬間，同比增長9.55%。自如、魔方等頭部長租企業，也在近期被傳出準備赴港上市。和哀鴻遍野的開發賽道，形成了鮮明的對比。

長租公寓作為第一個集中暴雷的地產賽道，完成風險出清后，各方參與者已經卷土重來，開始形成全新的行業格局。

政策支持大開綠燈

行業格局出現明顯轉變

上一輪長租公寓暴雷潮的出現，最根本的原因，還是在于商業模式本身存在問題。

因為之前的長租公寓以“二房東”模式為主，通過低價收購房源進行裝修，再以高價出租出去，從而賺取“租金差”。這種模式的利潤空間非常有限，要想達到一定的盈利水平，就必須要上規模。

這就導致長租公寓企業，在前端獲取房源的競爭白熱化，直至出現“高收低賣”的情況，企業挪用租客的預付租金，負債經營，最終導致暴雷。

總結起來就是：

① 租賃房源供應不足。

② 對租賃企業經營的金融政策支持不足。

③ 參與競爭的長租企業，運營能力不成熟。

而從目前的情況的來看，行業的經營格局已經發生了很大的變化。

一、分散式轉向集中式，項目規模越來越大

其實，集中式公寓相較于分散式，有更大的利潤空間。集中式公寓毛利率約在30-40%之間，分散式公寓毛利率在10-30%之間。

但過去，優質的集中式公寓物業，獲取難度很大，導致市面上一直是碎片化、分散式的模式為主。

但近兩年，大量改革政策，釋放出大量存量土地和房屋，用于大規模集中式租賃住房建設。長租公寓的房源獲取渠道，被大大拓寬了。

一是農村集體用地大量入市，被用于建設大型租賃社區。

多主體供應的土地資源，讓租賃用地來源更豐富，一方面大大加速了租賃住房的供應速度，另一方面，也有利于降低地價。

今年4月，華潤有巢規模最大的租賃社區——潤堂·瀛海店開業。作為國央企，華潤有巢大部分的公寓項目，都是利用集體土地建設的大型租賃社區。

北京萬科泊寓成壽寺社區——成壽泊寓·院兒，擁有901套租賃房源，也是由集體土地建設而成。

租賃用地的大量集中供應，讓長租公寓向大規模、集中式的方向發展。一方面，集中管理，讓企業運營效率更高，另一方面，也大大降低了房源獲取的競爭烈度。

二是“非改租”政策加速，大量存量物業變身租賃住宅。

這條政策的放開，進一步提升了租賃住房供給的速度。

今年上半年，長租公寓出現大批量集中供應的趨勢，其中大部分新開項目，都是“非改租”類的存量改造產品。

所謂“非改租”，就是對城市里，閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住類的存量房屋，改建為保障性租賃住房。

7月1日，萬科泊寓將深圳水務南山大樓辦公樓，改造為204間保障性租賃住房，并正式投入運營。龍湖冠寓北京郭公莊地鐵站店，也是由一座閑置辦公樓改造而來，經過裝修后，變身為一個擁有745間房的保租房項目。

6月6日，京城目前最大的單體保障性租賃住房——首創和園·繁星社區入市，擁有的房源數量高達6500套。而這個項目，是由華北曾經最大的石材集散地重建而來。

當前的租賃住宅項目，不再是分散式的租賃房源，而是開始大型社區化，甚至不少項目還會配件商業、幼兒園等配套設施。

年初的住房租賃「金融17條」，也明確了會給與這兩類項目充足的金融支持。接下來，租賃社區大型化、集中化的趨勢，大概率還會繼續。

二、“二房東”模式轉向重資產和輕資產模式

長租企業的經營模式主要有三種：

① 輕資產托管模式。只做品牌、系統和運營管理能力的輸出。

② 中資產包租模式。也就是前面提到的“二房東”模式。

③ 重資產持有運營模式。即自持物業，拿地、開發建設、運營服務一條龍，再運用金融工具如REITs退出。

過去一度作為市場主流的中資產模式，目前正在快速向兩端分化，逐漸退出歷史舞臺。

1、租賃金融化，給重資產模式提供可能

過去，重資產模式之所以行不通，很大的問題，就是算不過來帳。而現在，隨著行業的不斷金融化，重資產模式開始具備吸引力。

首先，前端“基金＋運營方”的模式，降低投資門檻。

今年1月，建行與萬科聯合創立了建萬住房租賃投資基金，投資收購房企的存量資產，統一委托萬科泊寓運營，最終通過市場化整售、公募REITs等實現投資收益。

這種模式結合了金融機構的低成本資金、資源、政策優勢，和企業的實操運營經驗。雙方的壓力，都得到很大緩解。

其次，是提供全方位的金融支持。

不管是租賃住房的建設、批量購買，還是后期運營，都能得到信貸支持，且貸款比例能達到8成。

尤其是租賃運營企業，批量購買租賃住房，最長能獲得30年期限的貸款支持，這已經超過以往對居民貸款的支持力度。

并且允許發債和證券化。給運營租賃住房的企業提供穩定的現金流，和優秀的推出機制。這就解決了企業做重資產投入的最大顧慮。

因此，過去在“萬村計劃”交了大量學費的萬科泊寓，目前已經基本轉向重資產模式，約70%的房源均為自持物業。龍湖冠寓也基本上只做自己體系內的房源，且完全自持。

甚至現在有一些開發商，在銷售市場冷淡的情況下，為了避免資產賤賣，將手中的開發項目銷售至一定階段，還清項目負債后，剩余房源全部轉為自持運營，曲線救國，實現資產的保值增值。

2、行業逐漸成熟，給輕資產模式打開市場。

隨著客戶認知、企業經營逐漸成熟，當前，市場層面對運營管理價值的認可度，已經形成。

因此，一些品牌力和運營力較強的頭部企業，也開始向輕資產模式轉型。

例如，分散式長租公寓的龍頭老大——自如，就推出了“增益租”模式。嘗試實現從“二房東”到“資產托管”的角色轉換，向輕資產模式轉型。

經營模式上，不再采取“收房—改造裝修—出租”的“租金差”模式，而是房東提供房源并承擔前期裝修費用，自如負責裝修和運營，采取租金分成模式。

一方面，節省了前期收房費用和裝修投入，另一方面，能對裝修業務和家政服務業務帶來增益效果。

據自如公布的數據，2022年，自如“增益租”模式的業主委托量同比增長50%，委托量已經超過11萬間。

政策的逐步健全，讓租賃賽道真正進入了全速發展期。并且相較于前一輪的大擴張，更加健康、理性、可持續。

三、資產價格回落，外資租賃企業積極擴張

隨著長租公寓熱度上升，高端租賃也開始吸引外資的注意。長租公寓的大宗交易熱度，明顯上升。

1月底，領盛從朗詩青杉資本手中收購了位于上海楊浦區的獨棟辦公樓黃興大樓。兩周后，又從建發手中收購了上海楊浦三棟辦公樓，都將改造成長租公寓。

5月份，輝盛國際和鐵獅門成立合資公司，落子深圳，投資7.17億整體收購了華潤置地深圳深潤大廈325套酒店式服務公寓，并計劃繼續在中國拓展高端租賃公寓項目。

外資背景的長租公寓也在進行積極拓展。7月底，萬豪行政公寓在杭州的第二個項目開業。

而2月，萬豪國際集團就已經與蘇州華貿中心簽署協議，打造麗思卡爾頓酒店和萬豪行政公寓雙品牌項目，預計將2025年前后正式開業。

杭州萬豪行政公寓，圖源：酒店新榜

外資壓注中國長租公寓市場，除了當下資產價格低的因素外，更重要的還是看好未來的租賃市場。

睿星資本大中華區董事總經理就認為，當前的長租公寓，就像是工業地產、物流地產十年前的狀態。中國毫無疑問以后會是全球最大的長租公寓市場。

無論是做高端、低端、藍領、學生，都會找到機會。世邦魏理仕的《中國長租公寓投資報告》甚至認為，長租公寓有望成為未來十年中國最具成長性的商業地產類別。

從目前長租公寓賽道熱度飆升、高速發展的態勢來看，這個判斷并不夸張。

政策指導明確，投資意愿強烈，市場需求旺盛，租賃賽道作為地產新模式的重要模塊，正在成為行業轉型的重要方向。

產品多元化趨勢出現

中高端市場崛起

在高漲的投資和建設熱情下，長租公寓在產品方面，也產生了很大的變化。

一是產品更加多元。

租賃產品并不只是青年人群、低收入人群的一種過渡性選擇。而是逐漸成為一種居住生活方式。

例如龍湖今年就推出了全新的長租公寓產品線—“歡肆”，采取品質公寓+活力街區混合空間的運營模式。

龍湖的長租公寓業務，也正式發展為四條產品線，分別是長租公寓“冠寓”、產業辦公“藍海引擎”、服務式公寓“霞菲公館”、活力街區“歡肆”。

除此之外，一些企業則重點打造全齡化租賃社區和家庭式租賃社區。

例如濱江旗下的濱江暖屋，自持的商品房租賃社區——杭州錢江世紀城店，就全部是兩房、三房的“家庭型”租賃房源，整體出租率達到98%。

華潤有巢國際公寓的大型租賃社區——潤棠·瀛海店，更是打造了20棟公寓樓和3棟獨立商業。

甚至還配套有社區專屬食堂，菜市場、超市、花店、藥店、水吧、快遞站、寵物美容店等多種商業業態。還設置了共享廚房、影音室、閱讀室以及親子活動室四大主題組團大堂，以及社區廣場、社區露天影院、專業健身房、瑜伽室、自習室、幼兒園……等共享生活空間。

這種形態的租賃產品，幾乎涵蓋了全部生命階段的居住需求，已經和我們過去理解的過渡性居住產品截然不同了。

二是高端市場開始崛起。

隨著地產行業進入改善時代，租賃產品的類型，也開始向中高端轉型。

自如的公寓系列就已經形成了多個產品梯隊，包括低價位的合租產品“友家”、中端整租“心舍”、高端整租“曼舍”，和建筑作品“曼邸”。

另外，隨著外資高端租賃企業和酒店背景長租企業的投資下，高端酒店式公寓和服務式公寓，熱度也在持續上升。

小結

其實，現在的地產行業，并不像很多地產人以為的那樣，一蹶不振，毫無生機。

舊模式倒下之后，和新模式相關的賽道，涌現出了很多新的機會。新模式的格局逐漸成型后，居住產品的供應結構將會更多元，各賽道的發展也會更均衡、更健康。

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