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樓市門檻降低效果如何

編者按最近樓市新政密集出臺(tái)，隨著一線城市推出“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，樓市全面松綁。除了一線城市外，成都、杭州、廈門、長(zhǎng)沙、蘇州等超30城跟進(jìn)落實(shí)相關(guān)舉措，部分城市取消限購(gòu)，十余城明確執(zhí)行差異化住房信貸政策，購(gòu)房門檻明顯降低。本期地產(chǎn)周刊聚焦樓市門檻降低之后，市場(chǎng)反饋與效果如何？

■中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者 周雪松

樓市正值傳統(tǒng)旺季，“金九銀十”遇上重磅新政有助于市場(chǎng)企穩(wěn)回暖。8月底以來(lái)，多個(gè)重磅政策推出，遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑。9月1日，北京、上海落地執(zhí)行首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”，從新政出臺(tái)后第一周的表現(xiàn)來(lái)看，市場(chǎng)出現(xiàn)反彈。與此同時(shí)，房企推盤力度也在加大。據(jù)第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，9月28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積1085萬(wàn)平方米，環(huán)比上升13%，但同比仍下降44%。三季度整體供應(yīng)穩(wěn)步回升，逐月遞增，不過(guò)，尚不及3月和6月季度末供應(yīng)水平。新政執(zhí)行后，全國(guó)置業(yè)意愿提升了15個(gè)百分點(diǎn)，北上廣深均提升明顯，其中北京、上海均提升20個(gè)百分點(diǎn)左右。“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)有回暖跡象，但仍然面臨不確定性，未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)如何，還要看市場(chǎng)能否持續(xù)改善。”日前，有房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示。

熱點(diǎn)城市出現(xiàn)回暖跡象

隨著“金九銀十”到來(lái)，樓市又開(kāi)始逐漸活躍起來(lái)。哈爾濱日前打響商品房省外推介“第一槍”，想把房子賣到南方去。9月9日，哈爾濱市的房地產(chǎn)項(xiàng)目首次走出黑龍江，到南京舉辦推介活動(dòng)。13家房企帶去了21個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目、優(yōu)質(zhì)房源近5000套參與活動(dòng)。從公開(kāi)報(bào)道來(lái)看，銷售情況不詳。研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，上海9月供應(yīng)縮量顯著，創(chuàng)近半年來(lái)單月新低。深圳9月預(yù)期將會(huì)有12個(gè)樓盤上新，超5000套房源計(jì)劃入市。二線城市中，成都9月供應(yīng)達(dá)112萬(wàn)平方米，位列二線城市榜首。進(jìn)入“金九銀十”，房企蓄勢(shì)待發(fā)，推盤積極性穩(wěn)步回升。南京是值得關(guān)注的一個(gè)城市，進(jìn)入“金九銀十”，南京樓市明顯升溫。“南京樓市不只是回暖，新舊樓盤都在漲價(jià)，二手房漲得更明顯。”日前，南京一位冷姓市民在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，南京新政出臺(tái)后當(dāng)?shù)胤课輧r(jià)格在上漲。這位市民告訴記者，南京有炒房死灰復(fù)燃的跡象，真正買的人還不多。根據(jù)他的觀察，市區(qū)好房有些在炒房客手里，特別是學(xué)區(qū)房，因?yàn)槟昵笆袌?chǎng)下滑沒(méi)出手的，現(xiàn)在全在拉高出貨，大家買房觀念一直都是買漲不買跌，正好各取所需，價(jià)格就上來(lái)了。9月7日晚，南京市發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最新舉措，9月8日起全面取消限購(gòu)政策，對(duì)在今年8月1日-12月31日期間購(gòu)置新建商品住房的給予補(bǔ)助，同時(shí)還實(shí)行賣舊換新的補(bǔ)助，選擇房票安置可獲得不低于10%的獎(jiǎng)勵(lì)。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，新政出臺(tái)后的首個(gè)雙休日，南京有樓盤稱“一天完成一個(gè)小目標(biāo)（成交過(guò)億元）”。9月8日南京新建住宅認(rèn)購(gòu)和成交量分別為231套和94套，9月9日分別為124套和9套，截至9月10日下午5點(diǎn)，當(dāng)日的認(rèn)購(gòu)量和成交量分別為73套和11套，從數(shù)據(jù)上看，南京樓市的銷量并未如房企聲稱那樣“暴漲”，與七八月份的交易數(shù)據(jù)區(qū)別不大。廣州是一線城市中首個(gè)松綁城市，根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，9月2日-3日廣州網(wǎng)簽商品住宅216套，較8月26日-27日上升91%。9月9日，媒體報(bào)道了廣州樓市松綁進(jìn)一步加力，無(wú)房以及有1套房無(wú)貸款或貸款已結(jié)清，首付為30%，利率為L(zhǎng)PR-10bp。新政從9月8日起執(zhí)行。第三方數(shù)據(jù)顯示，上周（9月4日-10日）全國(guó)重點(diǎn)城市銷售面積環(huán)比下降超20%。其中，北京、深圳上周銷售面積小幅提升，北京上周新房銷售10.3萬(wàn)㎡，環(huán)比增長(zhǎng)16.9%，銷售860套，環(huán)比增長(zhǎng)17.8%，認(rèn)購(gòu)1037套，環(huán)比增長(zhǎng)82.9%；深圳上周新房銷售面積約3.8萬(wàn)㎡，環(huán)比增長(zhǎng)3.8%，上海、廣州網(wǎng)簽數(shù)據(jù)尚不明顯，上周成交面積環(huán)比均下降。

反彈基礎(chǔ)仍不牢固

當(dāng)前，一線城市作為樓市風(fēng)向標(biāo)備受關(guān)注。樓市政策出臺(tái)密集，一線城市也松綁了，市場(chǎng)真的回暖了嗎？中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者就此采訪了多家以央國(guó)企為主的地產(chǎn)企業(yè)。“從目前我們項(xiàng)目來(lái)看，來(lái)訪量沒(méi)有變化。”北京某國(guó)有地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人稱，后續(xù)市場(chǎng)能否回暖，還要看二手房去化和新房網(wǎng)簽情況。只有這樣，才能看出政策影響力度、影響的后勁。與此同時(shí)，某地產(chǎn)央企相關(guān)負(fù)責(zé)人也對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者明確表示，市場(chǎng)沒(méi)有回暖。“政策才放開(kāi)一點(diǎn)，市場(chǎng)能不能回暖，核心要有信心才行，這種信心主要來(lái)自市場(chǎng)和客戶。”上述負(fù)責(zé)人稱。北京一家國(guó)有地產(chǎn)負(fù)責(zé)人在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)也表示，從目前來(lái)看，樓市并沒(méi)有回暖。“接下來(lái)樓市能否回暖，還須拭目以待。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)。記者發(fā)現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士對(duì)市場(chǎng)的感受和判斷存在一定分歧。有北京地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示，市場(chǎng)成交有回暖，但未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)如何，要看市場(chǎng)能否持續(xù)改善。從市場(chǎng)成交量反彈來(lái)看，基礎(chǔ)仍不牢固。今年年初“小陽(yáng)春”行情期間，北京二手房日成交量一度高達(dá)八九百套乃至上千套，疫情期間的2020年，北京二手房日成交也一度突破千套。而北京最近的成交數(shù)據(jù)，無(wú)論是與今年上半年比，還是與歷史高點(diǎn)相比，仍有不少差距。“整體來(lái)看，市場(chǎng)有點(diǎn)回暖，但不是非常強(qiáng)烈。”廣州市房協(xié)專家委員鄧浩志在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，廣州、深圳、東莞和佛山等城市，在新政之后，到訪客戶量平均增長(zhǎng)了10%-20%。核心區(qū)位置好的樓盤可能增長(zhǎng)比較多，但外圍區(qū)域，有些樓盤不但沒(méi)增長(zhǎng)，反而是下跌了。主要是政策的力度不是特別大，“認(rèn)房不認(rèn)貸”所惠及的客戶群體其實(shí)很小。鄧浩志認(rèn)為，市場(chǎng)能否持續(xù)回暖很難說(shuō)，如果僅現(xiàn)有這些政策估計(jì)只能維持兩個(gè)月熱度，如果后期加碼，那情況就不同了。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示，與一季度因前期疫情積壓的需求釋放而出現(xiàn)“小陽(yáng)春”，但那一波需求在二季度衰減一樣，此次政策利好帶來(lái)的年底行情修復(fù)，脈沖效應(yīng)或在年底甚至11月份減弱。未來(lái)樓市能否企穩(wěn)，就需要看基本面的修復(fù)態(tài)勢(shì)。“二套房需求潛力不大，而換房需求需要?jiǎng)傂杞颖P，需要先賣后買。無(wú)論政策怎么變，不變的是，首付門檻降低了但月供增加。基于當(dāng)前就業(yè)和收入基本面的變化，不管是剛需還是改善，有支付能力和意愿的需求并不大。”李宇嘉表示。

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