9月5日晚，《》記者收到了深圳某房產中介的微信消息，“上個周末深圳新房的成交量已經翻倍了，量上來了，價格應該很快就會上漲。如果您最近打算出手，要抓住機會。”

對此，9月6日，記者走訪了深圳南山部分新房項目，不少銷售都向記者表示，深圳“認房不認貸”政策實現之后，來看的客戶比之前多了不少，成交量也在慢慢上來了，項目銷售比預期的好，政策效果慢慢顯現。值得注意的是，記者是在工作日的下午走訪了深圳南山部分新房項目，有的樓盤營銷中心的熱鬧程度讓記者有種周末的錯覺。

據深圳房產中介張建（化名）表示，“上周（8月28日到9月4日），7天的時間，新房成交了492套，二手房成交了600多套。二手房實際成交量同比上漲77.5%，帶看量漲了56.9%。而且政策是8月30日晚出的，再加上9月1、2日受臺風的影響，如果是政策出來后拉到這個周周末的數據，那就是很恐怖了。”

【資料圖】

不過，記者也了解到，目前深圳推出“認房不認貸”政策的效果主要體現在成交量上，而成交價格方面和政策出臺之前相比，變化不大。

有新房項目誠意登記客戶超1400個

“深圳‘認房不認貸’最直接利好的就是，在外地有貸款的客戶，原來在深圳買房需要5成首付，現在直接變成3成首付的。對于這部分（在外地有貸款的）人群，首付變少了。”張建說道。

9月7日，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向記者指出，這一輪政策的核心（認房不認貸）與2014年那一輪紓困（認貸不認房）剛好相反。“認房不認貸”支持換房需求，而“認貸不認房”支持多套房需求，對應兩個完全不同的地產時代。2014年，樓市還在“上半場”，“認貸不認房”點燃熱情；2023年，樓市進入“下半場”，“認房不認貸”疏通循環。

第一太平戴維斯深圳董事總經理吳睿也向記者表示，“認房不認貸”新政的出臺可以一定程度促進剛需和改善性需求的釋放，進而逐步提振市場信心。

具體到新政落地帶來的市場影響，張建稱，“認房不認貸”目前深圳樓市的成交量起來，但價格還沒往上漲。同時，深圳蛇口某新房項目的銷售人員也向記者表示，新政出來后，看的人也多了，因為很多人首付變三成了，關注度會變高。

9月6日，記者走訪了深圳南山某新房營銷中心，并在現場看到，即使是工作日的下午，前來看房的人仍圍滿項目的沙盤。同時，原本在向記者介紹樣板房情況的現場銷售，由于在同一時間有另外兩組客戶到來，不得不讓項目助理前來幫忙講解。

據上述深圳南山某項目的銷售介紹，他們樓盤推出1200套房源，截至到9月6日下午3點已有1480多個客戶凍資10萬元進行誠意登記，客戶以改善型或者首套房剛需為主。

除了南山的項目外，深圳寶安的部分樓盤也承接到政策的利好。據鴻榮源珈譽府微信公眾號消息，9月2日，深圳寶安鴻榮源珈譽時尚花園開盤，推出818套建面約76—105平3—4房住宅產品，當天銷售596套，成交金額約28億元。

鴻榮源珈譽府在其官微發布的文章中指出，“近期伴隨著深圳官宣‘認房不認貸’、央行官宣首付降至2成等重磅政策利好齊發，置業黃金窗口期與珈譽府不謀而合。”而其相關銷售喜報，也直接點出“業主搶占頭波政策紅利”。

同時，9月6日，記者在朋友圈看到，越秀瑞樾府的銷售發了當天的銷售喜報，周三（9月6日）勁銷5套。

雖然深圳新房的成交量在“認房不認貸”政策落地后往上走，但是截至9月6日，記者仍未看到深圳有新房項目公開表示漲價。

值得一提的是，2023年8月25日，住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局聯合印發了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施，在隨后到來的周末（8月26日—27日），市場上開始流傳深圳實行“認房不認貸”的消息，同時也有市場消息稱深圳部分新房項目開始漲價，像一份關于《深圳片區公司潤曜府項目折扣回收通知會議紀要》的文件在網上流傳，相關文件內容指出“9月1日前收回住宅5%優惠折扣”。

對此，華潤置地于8月28日發布《關于市場傳聞的澄清說明》，并指出“近日，公司了解到網絡上流傳關于潤曜府銷售價格的會議紀要截圖，經核實項目沒有召開相關會議，也沒有關于價格方面的調整決策”。

同時，吳睿也指出，存量房貸利率下調疊加首付比例的調整，也越來越強的釋放了積極信號。但新政落地還需時間消化，市場信心恢復需要一個過程，且很多潛在購買力在政策上尚待有效釋放。政策面拐點已經出現，但市場面拐點有待觀察。不少購房者仍處在觀望狀態，市場需要更強有力的組合政策來重建信心。

“二手房業主心態穩住了”

量升價穩，不僅體現在新房上，二手房亦是如此。

樂有家研究中心數據顯示，8月30日新政官宣后，深圳樂有家門店成交量便開始逐日遞增。新政后首個周末（9月2—3日），門店成交量對比此前周末行情漲幅明顯，創下了深圳3月中旬至今的周末最高峰，但與2—3月小陽春時期比還略有差距。

同時，樂有家研究中心還指出，9月3日當天的成交量表現突出，是今年以來的第二高點，非常接近2月的單日最高值。而9月1日—5日，深圳樂有家門店成交量，對比今年8月同期上漲了80%，同比2022年最低谷時期上漲了370%。

深圳樂有家門店成交量。 圖源：樂有家研究中心

“其實，政策釋放的東西，就是給大家買房的信心，業主是相當盼著政策出臺。之前二、三月份的時候，深圳樓市的成交量上來一波，主要是因為有一部分去年年底的購買需求被釋放了，（今年過年后那部分購房人群）去年就是一直等著，想觀望過了年之后有沒有政策出臺，后來即使沒有也還是要買，主要是需求在這，所以他們就趕到年后那個節點上購買。”張建說道。

張建指出，今年五、六月份的時候，有些業主很難熬，主要是有部分業主買在2020年的高點上，既沒有政策，加上房價還存在下跌的情況，存在雙重壓力。

不過，據張建觀察，政策出來后，二手房成交量上去了，很多業主的心態比之前平穩了很多。“之前二手房（價格）往下跌，很多是因為業主穩不住了，他不知道什么時候是個頭。有些業主非常焦急，也很被動，主要是賣房子賣得很被動，所以（前段時間）才有了那么多低價的筍盤去成交。現在的業主都覺得，最難熬的時候都熬過來了，那我這個房子可以再等一等（再賣）。”張建說。

樂有家研究中心指出，雖然深圳二手房交易量有明顯上漲，但成交價格仍能保持平穩態勢，樓市發展更加穩健。

樂有家研究中心數據顯示，9月1—5日，深圳樂有家門店成交的房源中，65%是低于參考價成交的，9%是略高于參考價5%成交的。只有17%是高于參考價20%以上成交的。與七、八月相比，新政后低于參考價成交的占比處于穩定狀態，成交價方面沒有明顯變化。

圖源：樂有家研究中心

不過，張建指出，“目前是量起來了，價格沒往上漲。價格是指成交價格，其實有相當一部分的業主的價格已經往上調了，但是調了還沒有成交，就是說市場還沒有去驗證。如果它調了還有成交，就說明這個價格在往上漲。但是，積累到一定的量，量變決定質變，要是一直是這個成交量和帶看量的話，那價格一定是一個（上漲的）趨勢起來。”

據張建描述，現在最先賣掉的那一批房子，業主在出政策之前已經調了很低的價格，所以那一批房子一定是最先被消化掉。消化掉后，不著急出手的業主不會急著把房子價格調低再去賣，也就是說他會按照他現在的報價去賣。

“那現在業主的報價能不能成交？如果購買需求在這，等低價的房賣掉之后一定會有成交。而且房市的信號是在向好，比如之前某個小區的其中一套賣450萬元，現在賣480、490萬元，如果成交了代表市場認可這個價格，那就會以這個作為標準，最起碼這個小區是以這個作為標準。”張建說道。

不過，李宇嘉向記者指出，之前實施的“認房又認貸”錯傷了很多換房需求，會激發這部分需求，也會帶動部分剛需。政策糾偏以后，一定會有很多人踴躍換房，為實現這一目標，也會調低二手房掛牌價格，以求盡快出貨。

在李宇嘉看來，本質上，“認房不認貸”支持“賣一買一”的換房需求，賣掉房子、湊到首付，再申請杠桿，換大房子、好房子。當然，此舉順應改善型購房主導的時代。各大城市新房市場大戶型主導、改善盤主導。另外，相比2014年，現在房價確實太高，要“先賣后買”來創造換房的能力。

李宇嘉表示，與一季度因前期疫情積壓的需求釋放而出現“小陽春”，但那一波需求在二季度衰減一樣，此次政策利好帶來的年底行情修復，脈沖響應或在年底甚至11月份減弱。未來樓市能否企穩，就需要看基本面的修復態勢了。

“中長期也不用太悲觀，全國存量住宅有500億平米，如果50年更新一次，每年也有10億平米。加上改善型需求、人口流動需求，保底在‘12億平米’。大家之所以感覺很艱難，是因為近些年是釋放泡沫的過程。”李宇嘉說道。

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