【大河財(cái)立方 記者 裴熔熔】8月29日，關(guān)于“存量房貸利率下調(diào)”的消息再次點(diǎn)燃了市場(chǎng)的討論熱潮。

前有招商銀行行長(zhǎng)助理在2023年中期業(yè)績(jī)交流會(huì)上表示，存量房貸利率下調(diào)是大概率事件，招行已經(jīng)制定了相應(yīng)預(yù)案；后有網(wǎng)傳交通銀行即將召開(kāi)個(gè)人住房貸款存量利率調(diào)整項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)。

(相關(guān)資料圖)

兩則熱議消息的背后，是民生關(guān)切的核心議題：存量房貸利率是否調(diào)？何時(shí)調(diào)？怎么調(diào)？大河財(cái)立方記者采訪獲悉，目前已有多家銀行正在研究相關(guān)方案。東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青預(yù)計(jì)，存量房貸利率下調(diào)有望在三季度啟動(dòng)。

如何調(diào)？多家銀行稱正在研究方案

8月29日，一張《關(guān)于召開(kāi)個(gè)人住房貸款存量利率調(diào)整項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)議的通知》的截圖引起市場(chǎng)的高度關(guān)注。圖中顯示，該銀行擬于8月30日 （本周三）召開(kāi)個(gè)人住房貸款存量利率調(diào)整項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)議。經(jīng)媒體證實(shí)該銀行為交通銀行。

大河財(cái)立方記者就此致電交通銀行客服，其稱已關(guān)注到相關(guān)新聞報(bào)道，但目前尚未收到具體政策通知。“我行會(huì)繼續(xù)關(guān)注政策動(dòng)向并第一時(shí)間做好落實(shí)，后期若有相關(guān)進(jìn)展，會(huì)通過(guò)官網(wǎng)或手機(jī)銀行等相關(guān)渠道及時(shí)發(fā)布公告。”

記者注意到，自7月份以來(lái)，監(jiān)管部門關(guān)于存量房貸利率調(diào)整的發(fā)聲越發(fā)密集；8月1日，央行更是將最初針對(duì)商業(yè)銀行調(diào)整存量房貸利率所用的“鼓勵(lì)支持”一詞，改為了“指導(dǎo)調(diào)整”，直接將市場(chǎng)的期待值拉滿。任何關(guān)于“存量房貸利率”的風(fēng)吹草動(dòng)，都能在市場(chǎng)上引發(fā)討論熱潮，這一話題也成為各行中期業(yè)績(jī)交流會(huì)上的焦點(diǎn)。

招商銀行行長(zhǎng)助理兼董事會(huì)秘書(shū)彭家文表示，從央行的發(fā)聲來(lái)看，從“鼓勵(lì)和支持”直接變成了“指導(dǎo)”，可以判斷存量房貸利率下調(diào)是勢(shì)在必行，是大概率事件。招行已經(jīng)制定了相應(yīng)的預(yù)案，但還沒(méi)有最終的方案，主要考慮現(xiàn)在有很多因素需要兼顧好。總體來(lái)看，招行會(huì)在央行的指導(dǎo)下按照市場(chǎng)化、法治化的原則穩(wěn)妥地推進(jìn)實(shí)施。

建設(shè)銀行首席財(cái)務(wù)官生柳榮稱，目前監(jiān)管部門的具體細(xì)則還未出臺(tái)，各家銀行也在溝通，因此現(xiàn)在測(cè)算還有一定難度，但總體上肯定會(huì)有一定的息差下行壓力。

中信銀行副行長(zhǎng)謝志斌透露，中信銀行密切關(guān)注監(jiān)管導(dǎo)向和市場(chǎng)的動(dòng)向，已對(duì)行內(nèi)業(yè)務(wù)情況進(jìn)行了及時(shí)的梳理和分析，對(duì)可能發(fā)生的業(yè)務(wù)調(diào)整已經(jīng)做好了預(yù)案。基于目前掌握的信息來(lái)看，同業(yè)各行對(duì)政策的理解也是不盡相同的。

其他銀行的情況如何？

大河財(cái)立方記者采訪獲悉，有多家銀行目前正在研究存量房貸利率調(diào)降方案。

也有個(gè)貸經(jīng)理告訴記者，還未接到總行關(guān)于調(diào)整存量房貸利率的通知，是每個(gè)地區(qū)統(tǒng)一調(diào)整還是各家銀行根據(jù)自身情況調(diào)整都還是未知數(shù)。“當(dāng)前存量房貸與新增房貸利率存在較大利差，央行半月內(nèi)兩次表態(tài)，預(yù)計(jì)年內(nèi)存量房貸利率大概率會(huì)調(diào)整，但是具體怎么實(shí)施，目前還不清楚。”上述個(gè)貸經(jīng)理說(shuō)。

何時(shí)調(diào)？專家預(yù)計(jì)有望在三季度啟動(dòng)

存量房貸利率下調(diào)并非沒(méi)有先例。

2008年10月，央行決定將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限由貸款基準(zhǔn)利率的倍擴(kuò)大至倍；最低首付款比例調(diào)整為20%。隨后，多家銀行宣布對(duì)符合條件的存量房貸利率從折降到7折。

“從降低商業(yè)銀行協(xié)商成本、提升相關(guān)業(yè)務(wù)辦理效率的角度，不排除效仿2008年批量打折的方式，但由于各家銀行經(jīng)營(yíng)和房貸結(jié)構(gòu)差異，相關(guān)措施應(yīng)兼顧個(gè)體銀行差異。”光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華在接受大河財(cái)立方記者采訪時(shí)表示，關(guān)于存量房貸利率調(diào)降，應(yīng)該把更多決定權(quán)交給市場(chǎng)。

針對(duì)8月1日央行的表態(tài)，中金貨幣金融研究預(yù)計(jì)調(diào)整存量房貸利率可能有以下特點(diǎn)：一是針對(duì)性下調(diào)存量按揭利率“加點(diǎn)”而非LPR基準(zhǔn)利率普遍下調(diào)；二是“市場(chǎng)化原則”意味著各城市下調(diào)幅度可能并非“整齊劃一”，而是以當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)化形成的新發(fā)放利率為基準(zhǔn)，即存量利率下調(diào)和用新發(fā)放貸款置換效果等同，對(duì)于新發(fā)放利率加點(diǎn)下調(diào)較多的三、四線城市下調(diào)幅度更大，一線城市幅度相對(duì)較小；三是“以新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款”意味著跨行轉(zhuǎn)按揭（他行新發(fā)放貸款置換本行按揭）存在放開(kāi)的可能性，但“依法”“有序”意味著放開(kāi)過(guò)程可能較為謹(jǐn)慎，避免出現(xiàn)銀行間過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)。

“未來(lái)無(wú)論是通過(guò)變更合同約定，還是貸款置換，下調(diào)存量房貸利率不存在實(shí)質(zhì)性障礙，完全可以在政策引導(dǎo)下有序進(jìn)行，如針對(duì)不同存量房貸利率，設(shè)置差異化的折扣比例或降點(diǎn)幅度等。”東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青預(yù)計(jì)，存量房貸利率下調(diào)有望在三季度啟動(dòng)，為維護(hù)房貸市場(chǎng)秩序，如果采用貸款置換方式，將限于本行，不會(huì)鼓勵(lì)跨行“轉(zhuǎn)按揭”。

有何影響？緩解提前還貸潮、轉(zhuǎn)貸降息現(xiàn)象

存量房貸利率調(diào)降究竟對(duì)商業(yè)銀行影響幾何？

中信銀行在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上做了一個(gè)預(yù)計(jì)：按照一些主流券商研究機(jī)構(gòu)估算，按揭利率每調(diào)降10BP，對(duì)全行業(yè)凈息差影響大概是～1BP。中信銀行目前按揭貸款規(guī)模大概是9500億元，其中存量利率高于新發(fā)生利率的占到6000億元，這部分按揭每降低10BP，將會(huì)影響貸款收益大概6個(gè)億，影響凈息差。

中國(guó)人民銀行7月28日公布的數(shù)據(jù)顯示，二季度末，國(guó)內(nèi)個(gè)人住房貸款余額萬(wàn)億元，同比下降%，增速比上年末低個(gè)百分點(diǎn)。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，存量房貸利率調(diào)降應(yīng)有序推進(jìn)，避免無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生大幅度波動(dòng)，造成金融機(jī)構(gòu)利差快速收窄進(jìn)而影響其盈利水平，從而對(duì)金融機(jī)構(gòu)支持國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略和發(fā)展公共金融造成一定的影響。

“人民銀行可以給予一些政策激勵(lì)。例如，設(shè)立結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，對(duì)于商業(yè)銀行符合條件的降息，按實(shí)際降息金額給予等額或部分的資金激勵(lì)。再如，可以對(duì)降息達(dá)到要求的商業(yè)銀行給予定向降準(zhǔn)支持等。”光大證券固收研究首席分析師張旭接受大河財(cái)立方記者采訪時(shí)表示。

硬幣的另一面，張旭認(rèn)為，降低存量房貸利率是遏制提前還貸勢(shì)頭的一個(gè)好辦法，從而減輕后者對(duì)商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)的不利影響，并為帶動(dòng)居民消費(fèi)增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)恢復(fù)創(chuàng)造有利條件。

東方金誠(chéng)研報(bào)分析指出，存量房貸利率下調(diào)會(huì)收窄新、老房貸利差，緩解提前還貸潮、轉(zhuǎn)貸降息現(xiàn)象，穩(wěn)定房貸市場(chǎng)秩序，并為新發(fā)放居民房貸利率進(jìn)一步下調(diào)拓展空間。對(duì)于銀行在利息方面的損失，可通過(guò)引導(dǎo)銀行適度下調(diào)存款利率等方式部分彌補(bǔ)。

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