最近幾天，地產人呼喚已久的政策終于有所進展了。

(資料圖片)

一是住建部等三部委聯合發文，推動“認房不認貸”政策落地，二是存量房貸利率下調，招行、交行等銀行表態正在制定預案，但還沒最終的方案。

政策落地比預期中晚了不少，但好歹有了進展，不少地產人暗松了口氣。但也有不少地產人非常冷靜理性，表示不要對政策期待過高，積極自救才是出路。

確實，這兩年，行業斷崖式下跌之下，很多房企為了保生存，可謂使盡了渾身解數，每個房企都在瘋狂內卷。

下面明源君就帶大家來盤一盤。

卷服務

房企親自下場幫客戶賣房

現在房企爭奪客戶之戰有多激烈，相信都不需要明源君贅述了。但之前，很多房企為了比競品多賣房，都在卷中介帶看傭金，今天你給三個點，明天我就提到4個點，結果傭金越炒越高，最后一算賬，項目光是在給分銷公司打工了。

不過，明源君發現今年情況有所變化，不少房企開始真正從客戶痛點和需求切入來提供服務。

一是有房企開始組建團隊幫意向客戶賣房。

最近，明源君去踩盤時跟某操盤手交流，他告訴明源君，他們公司針對意向客戶，推出了一項免費的服務——幫客戶賣掉存量房子，為此他們在集團組建了幾十人的團隊，內部稱為“賣一買一”團隊，也叫置換專家，專門幫意向客戶賣房。

前段時間，明源君在《地產剛需徹底消失》一文中提到，現在剛需購房者要么分流到二手房市場、保障性住房，要么暫時不買房，改善客群成了當下的主流。但很多改善客戶有一個痛點，需要賣掉手上的住房，才有錢買入新房。

很多房企為了搶奪這個客戶，就專門在集團組建了一支幫客戶賣房的團隊。比如有意向客戶需要賣房，這個團隊就會介入，比如幫客戶評估房子市場價可以賣多少，給出專業建議，再者是幫客戶做房源包裝、推廣，再跟公司旗下的中介公司合作，優先推薦客戶的房子，可以說是提供一條龍服務，客戶只要坐等收錢。

當然，客戶通常需要支付10-20%的購房定金，確保房源賣掉后，他會在公司這里買房。

二是越來越多房企開始推行“現房銷售”。

可能很多地產人都留意到了，上周有央企項目推出了“先交付、后還貸”的銷售政策，即先交首付，但可以等到快交付了再辦理貸款。

以前都是交首付后就馬上開始還貸款，房子還沒到手，已經提前交了兩年房貸，萬一房子爛尾，前期交的貸款也要不回來，這也導致很多購房客戶不敢輕易下手。現在推遲還貸，能減輕購房客戶的顧慮。

其實在7月份，碧桂園就開始宣布推行“現房銷售”政策，多個城市多個項目都有落地。碧桂園的政策主要是先支付總房款的20%（其中5%是定金），簽訂認購書，鎖定對應房源和價格，等到現房交付后，實地看過房，再簽署正式購房合同并支付尾款。在等待期，可以同步審核按揭資質。如果后續由于客戶單方面原因不完成簽約，可以按認購書約定執行撻定處理。

可以預見，雖然主觀上房企一點都不想賣現房，資金壓力太大，但為了爭取客戶，未來可能會成為常態。

卷產品

有項目得房率做到100%

市場競爭越來越激烈，營銷手段大同小異，很多房企將最后的希望都寄托在了產品上。所以，現在改善產品也越做越卷了。

前段時間，明源君去看房，發現有項目的得房率居然做到了98-100%，比如建筑面積125平的四房戶型，室內使用面積基本就達到了120平，陽臺就有三個。

非常驚人，要知道，前兩年還在嚴打偷面積，很多項目戶型得房率能達到80%已經算高了，沒想到今年很多項目都做到了90%以上，不得不說實在太拼了。

從實際情況來看，房企瘋狂內卷，確實讓行業產品有了一定升級和更新，現在基本上沒有很明顯的短板，就連車庫這種地下空間，品質感也越來越高，不得不感嘆，現在購房者其實還挺幸福。

具體來看，房企發力的幾個方向集中在幾個方面：

一是客廳和主臥的尺度越做越大了。100平左右的戶型，客廳面積做到幾十平很常見，主臥全景飄窗，配陽臺，步入室衣帽間等等。?????????????

二是陽臺、飄窗等贈送越來越多，明源君最近看的幾個項目，客廳陽臺面積動輒都是二十平了，而且陽臺越做越大，飄窗越做越多，個別項目更是全屋飄窗能飄盡飄。

三是精裝配置越來越高。高層項目除了拼尺度，還在拼精裝配置，家電品牌也越用越高級。

卷工程

拿地到開盤最快57天?

前幾天，明源君看到地產人言報道了一件非常魔幻的事情，說到有兩家競品每天在用無人機來窺探對方工地施工進度情況，早上和下午各拍照一次，以此來推測對方的工作量和施工進度，從而推算出營銷節點。????????????

為了搶先跑在競品前面，房企真的太瘋狂了，不過這都是被市場逼出來的。??????????

據了解，杭州某項目，今年2月21日拿地，9天后開工，4月19日就領到了預售證，拿地到開盤僅花了57天。

上海同樣如此。有媒體統計了上海2016-2022年出讓的422塊土地，結論是：2016年，上海新房拿地-開盤的上市節奏為29個月，2021年縮短到11個月，2022年，有些項目僅耗時3個月多就已經上市。

卷創業

中高管做起乙方賺錢

明源君曾在一文提到，現在房企各部門獨立謀生的趨勢越來越明顯了，比如人力、營銷、工程、設計等部門都開始市場化了，作為獨立主體面向市場，來賺錢增值服務收益。

原本以為只是過渡，沒想到現在房企各部門都卷起來了，甚至某房企法務部門也開始內部創業，準備研發一個面向C端的法律產品。

明源君之前分析過，房企推動內部創業，核心原因一是降本增效，二是希望通過內部創業，能讓團隊保留下來，為公司未來發展奠定基礎。

現在來看，房企內部創業之火越燒越旺了，而且他們切入的領域越來越細分。比如東原營銷切入的是抖音賣房賽道，某標桿房企集團營銷目前探索的是車位包銷，還有不少是去做營銷顧問等等。

某房企營銷高管告訴明源君，他今年帶著十來人的小團隊在內部創業——包銷車位，一個中型住宅小區車位賣完，利潤差不多達到一千萬。

對于房企內部創業，他非常看好，他認為，房企在眼光、資金、資源、團隊等方面都具備巨大的優勢，對很多細分行業可以說是降維打擊。

就拿車位包銷來說，光是在前端拿項目這個環節，房企就比乙方具備巨大的領先優勢，一是房企資金實力強，有錢拿到更多好項目；二是選項目緯度上，這個本身就是甲方專業，甲方高管每年都要判斷幾百個項目，加上有龐大的數據支撐，哪個項目好賣不好賣都很清楚，不容易出錯。

當然，這一輪危機讓他們具備了更強的風險意識，他們現在不會盲目拿項目，基本是看準一個拿一個。

再者，因為是創業，整個團隊都更加接地氣了，凡事親力親為，跟以前指揮乙方干活完全是兩種狀態。比如自己開車去跑二手市場，自己去跟租賃公司談合作等等。

辛苦是辛苦一點，但每個人都感覺很充實，心里很踏實，也感覺每天是在為自己干，加上創業大家都有分成，每個人的收入反而比以前更高了，所以團隊沖勁十足。

該營銷總表示，房地產行業下行，并不需要那么悲觀，一鯨落萬物生，大家不要只看到鯨魚死亡了這件悲傷的事情，反而要更多關注鯨魚死亡后大海重建了生態，未必是壞事。

房地產行業無論如何是一個大行業，不可能說沒就沒，無論是什么人，其實都能從地產細分行業中尋找到屬于自己的機會。

結語

今年已經過去大半年，去年很多人預計今年二季度會有所回暖，沒想到年初短暫的小陽春結束后，行業反而變得更冷。?????????????

但幸好，最近政策落地、地方政府”限跌令”退出，又讓大家恢復了幾分信心，相信樓市筑底不會太遠了。只不過，房地產要恢復，可能還需要等市場信心的恢復，等經濟和居民收入預期改的改善。?????

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