南方財經全媒體記者翁榕濤實習生林婉娜廣州報道

伴隨著房地產市場增長趨緩，物業企業的發展也按下了減速鍵，行業進入存量博弈、兩極分化的拉鋸戰。

八月下旬，多家物企在半年報前接連發布盈利預警，部分物企的業績出現了營收或凈利潤的同比下降。

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相較之下，在母公司地產業務和第三方市場化拓展的穩定發力下，保利物業（06049.HK）增長勢頭明顯。據近日保利物業發布的半年報顯示，2023年上半年其營業收入為71.41億元人民幣，較上年同比增長10.7%；凈利潤7.77億元人民幣，較上年同比增長22.2%。

但值得注意的是，與2022年同期的25.2%增長相比，2023年上半年保利物業的營收增速也明顯減緩，然而其盈利能力有所改善，整體毛利率21.2%，同比提升了1個百分點。凈利率達到10.9%，同比提升1個百分點。對于處在行業調整期的物企來說，當下“增速”或許是次要，轉向“高質量增長”提高發展韌性才是關鍵。

母公司業務貢獻成為強勁支撐

物業管理服務業務作為最主要的業務板塊，與母公司地產業務之間是一種“成也蕭何，敗也蕭何”的關系。近年來，房地產行業遇冷，行業加速出清，多數物企遭集團地產業務“拖累”業績表現不佳。

然而，在民營房企暴雷、行業洗牌的混亂局面中，保利發展（SH600048）卻以穩健的發展戰略逆勢發展成為行業“銷冠”，在上半年中保利發展實現簽約面積1383.09萬平方米，同比增加5.8%；實現簽約金額2368億元，同比增長12.65%。此外，保利發展還積極拿地擴儲，僅2023年7月份總計獲得8宗地塊，均位于一二線城市核心地段。

受益于母公司地產業務的穩健發展，保利物業的物管業務增量可觀。2023上半年保利集團內部貢獻的業務增量依然亮眼。報告顯示，上半年期內，來自保利系統內新增在管項目數達76個，較去年同期提高65%。來自集團的物業管理服務收入約為28.5億元人民幣，較2022年同期增長15.43%，新增在管面積約3763萬平方米。

但長期來看，房地產行業已從粗放式快速擴張進入高品質發展的階段，整體為物業行業發展帶來的增量有限。2022年上半年住宅社區在管面積較上年同期相比增長26.27%，而今年上半年住宅社區在管面積較2022年同期相比僅增長17.4%，住宅社區項目的擴張速度明顯減緩。

因此，適度“解綁”、拓展第三方市場也成為物企尋求的另一個發展方向。2023上半年以來，保利物業的物業管理服務收入約為48.18億元人民幣，同比增長約21.8%；其中約40.9%物管服務收入便來自于第三方，金額約為19.69億元人民幣，較2022年同期增長約32.4%。

相對于物業管理服務，其他兩個業務板塊的表現較為遜色。2023年上半年，非業主增值服務收入約為10.51億元人民幣，同比下降約3.8%，保利物業稱該下降主要是由于集團提供案場協銷服務的項目數量下降；社區增值服務收入則約為12.73億元人民幣，同比下降約9.26%，公司表示該下降主要是由于社區零售、家政服務等到家業務的部分消費需求及產品服務變化。

瞄準非居業態的增量空間

由于住宅社區增量有限，物業企業紛紛將目光投向商業物業、公建物業、城市服務等多元場景，非居業態成為物業企業轉型發展的“新藍海市場”。

在“大物業”戰略引領下，保利物業近年來加速開拓非居物業領域市場，2023年上半年非住宅物業項目收入約為19.82億元，較2022年同期15.4億元同比增長22.8%，公司實現新簽約第三方非居業態項目的單年合同金額占比約達83.8%。

具體來看，2023年上半年商業及寫字樓方面的物業服務為保利物業帶來了約7.58億元收入，較上年同期增長約25.4%。上半年內，保利物業拓展了北京國開金融寫字樓、成都白鷺灣科技生態園科創一中心、廣州白云金控大廈等標志性項目，新簽約商業及寫字樓項目的單年合同金額約3.88億元。

占比更大的是帶來約12.24億元收入的公共及其他物業項目，涵蓋城鎮景區、高校及教研物業、軌道及交通物業、醫院、政府辦公樓、城市公共設施等多種細分業態。保利物業以全域服務治理為發展理念，以提供多項公建通用基礎服務及行業細分專業服務打造全域服務生態，從而提高服務產品力、競爭力。

2023年上半年內，保利物業重點拓展項目包括上海外灘觀光隧道、上海軌道交通17號線、上海對外經貿大學、大連廣鹿島環街一體化、天津市南開醫院等，新簽約公共及其他物業項目的單年合同金額約6.9億元，總收入較上年同期增長約30.9%。

然而公共及其他物業項目存在的兩個主要痛點，分別是利潤率不高及回款時間長。一方面，該項目在管面積占比高達約55%，但只提供了占總營收比例約25.4%的營業收入；另一方面，2023年6月30日保利物業應收款項及應收票據約為29.62億元人民幣，相較于2022年底的數額增加約6.98億元人民幣。

財報稱公共服務項目的物業管理服務占比提升及其信貸期相對較長是應收賬款增加的主要原因之一，保利物業表示向公共服務項目提供的物業管理服務授予的信貸期一般為30至90日不等。

展望未來，保利物業認為在經濟發展的波動調整中，物業行業作為基礎性、民生型服務業，在社區保障、商業服務、公共治理等領域積極作為，呈現出較好的發展韌性和穩定性。伴隨一系列經濟支持政策的落地，行業也有望在舊城改造、城市服務、社區生活等領域迎來新的發展機遇。

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